Le régime fiscal des plus-values immobilières

L’Etat a réformé, début août, le régime fiscal des plus-values de cessions immobilières. Le délai de détention nécessaire à une exonération totale est réduit. Un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values de cessions immobilières est instauré.

Par Jean-Paul Trève, expert-comptable associé de CA Consultants

Une réforme pour fluidifier le marché

Depuis le 1er février 2012, les plus-values réalisées lors de la cession d’une résidence secondaire n’étaient exonérées qu’après 30 ans de détention du bien, contre 15 ans auparavant. Accusée d’avoir freiné les transactions, cette modalité d’imposition a été modifiée depuis le 1er septembre. Désormais, les plus-values immobilières sont totalement exonérées au bout de 22 ans, au titre de l’impôt sur le revenu. Mais les abattements concernant les prélèvements sociaux n’aboutissent à une exonération totale qu’au bout de 30 ans.
L’objectif est clair : favoriser les constructions de logements et l’accès à la propriété tout en fluidifiant le marché en incitant fiscalement les détenteurs de résidences secondaires.
La vente de la résidence principale reste quant à elle totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Impôt sur le revenu : exonération au bout de 22 ans
Au titre de l’impôt sur le revenu, le contribuable bénéficiera d’abattements de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième puis de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue.

Prélèvements sociaux : exonération au bout de 30 ans
L’abattement sur les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) s’applique en parallèle comme suit : 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Un abattement exceptionnel de 25 % pendant un an
Pour les plus-values sur des cessions de logements intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable.
Cet abattement s’applique à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les plus-values nettes imposables après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Les calculs de CA Consultants
Quatre exemples pour vous aider à comprendre et à comparer les situations.
1. Pour une durée de détention de 10 ans, l’imposition globale était de 31,1 % jusqu’au 31 août 2013 ; elle est de 20,6 % jusqu’au 31 août 2014 et passera à 27,5 % après le 1er septembre 2014.
2. Pour une durée de détention de 15 ans, l’imposition globale était de 27,6 % jusqu’au 31 août 2013 ; elle est de 15,4 % jusqu’au 31 août 2014 et passera à 20,5 % après le 1er septembre 2014.
3. Pour une durée de détention de 20 ans, l’imposition globale était de 22,1 % jusqu’au 31 août 2013 ; elle est de 10,2 % jusqu’au 31 août 2014 et passera à 13,6 % après le 1er septembre 2014.
4. Pour une durée de détention de 25 ans, l’imposition globale était de 13,8 % jusqu’au 31 août 2013 ; elle est de 5,2 % jusqu’au 31 août 2014 et passera à 7 % après le 1er septembre 2014.
A partir de la 30ème année, le taux d’imposition globale est nul.